人才共有产权房是为了提升地方对于各类人才的吸引力，解决人才最基础的居住问题，在共有产权房的基础上的模式创新。目前仍处于模式探索阶段，国内仅有杭州、广州等少数城市出台了相对明确的执行标准，具体开发运营模式仍有进一步优化空间。本篇文章主要聚焦人才共有产权房，对于当前的运作模式、盈利模式进行简单梳理，并对于如何进一步优化人才共有产权房的相关制度，提升人才共有产权房对投资方的吸引力、对人才吸引力提出初步建议。

2007年，江苏淮安在全国率先探索共有产权房保障模式；2014年，我国住房和城乡建设部将北京、上海、深圳、成都、黄石和淮安等地确定为国内共有产权房的试点城市；自2018年起，全国多个城市探索并建立了共有产权住房制度，并供应了大量共有产权住房；2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），共有产权住房进一步被明确为三大保障性住房类型之一。

一、人才共有产权房运作模式

从运作模式来看，一般由国有企业和社会主体通过挂牌出让、协议出让或划拨的形式获得土地使用权并负责人才共有产权房的开发建设，建设完成后，面向符合本地人才评定标准的各层级人才进行销售，各类人才可根据人才认定等级标准自主选择产权份额购买比例，剩余部分产权一般由开发建设企业持有。在满足限制交易年限后，购房者可根据自身实际需求对所持份额进行转让或增购公有产权人所持有的剩余份额并上市交易。

儒余股份认为需要从四个维度对该模式进行解读：

1. 开发主体与出让形式

目前市场上人才共有产权房的开发主体主要分为两类，一类是代表地方政府的国有企业，第二类是社会主体或投资机构。与传统保障性住房只能通过划拨形式获取土地使用权相比，人才共有产权房在土地使用权获取方式上的市场化程度更高。

2. 开发建设模式

人才共有产权房是在共有产权房的基础上延伸而来的，二者开发建设模式相似。根据儒余股份统计，目前国内对于人才共有产权房的筹建方式主要可以分为以下5类：

（1）划拨用地集中新建。

（2）挂牌出让用地集中新建。

（3）协议出让用地集中新建。

（4）存量住房转用。

（5）在商品住宅建设项目中配建。

集中新建项目是目前主要的开发建设模式，部分地区也在探索另外的新模式。如淮安在2017年提出政府将不再新建任何共有产权房项目，取而代之的是由政府出资补贴，2022年淮安将人才共有产权政府出资上限由40%提高到50%。

3. 购房产权份额选择

人才共有产权房与共有产权房在产权份额划分上存在差异。共有产权房根据挂牌出让、划拨等方式具有不同的产权划分计算方式，而人才共有产权房则基本采用统一的产权划分计算方式。

杭州市在产权份额选择上较为规范。根据杭州市相关政策规定，满足条件的人才在购买人才共有产权房时最低能够选择30%，最高为80%。其他地区虽未对人才共有产权房的产权份额进行详细规定，但从共有产权房的相关政策来看基本处于50%-80%区间。

4. 份额增购或上市

人才共有产权房的开发运作模式与共有产权房差异不大，但相较于共有产权房，人才共有产权房在转让、增购与上市方面具有更为严苛的要求。

最核心的不同点集中在两处：一是项目土地使用权出让方式更加灵活多样，二是产权份额的划分标准并不根据出让方式的不同而有所差异。

不同地区对于人才共有产权房的申购主体、产权份额、退出机制等方面也存在着较大差异（详见下表：人才共有产权房典型案例对比）。

二、人才共有产权房盈利模式

对于开发商而言，房屋出售所获得的房款收入是主要收益来源。但由于人才共有产权房的保障房属性，政府对于人才共有产权房开发商的投资收益空间有较强的管控。对于本地国企开发的人才共有产权房，其基准价格按成本价或略低于成本价确定，部分地方仍会对国企进行相关补贴；对于社会资本则限制盈利空间，如南京规定共有产权房投资主体可按成本加微利的方式定价，但利润率不超过成本的3%。

考虑到共有产权属性的特殊性，开发商无法像普通商品房一样在前期一次性收取房款，收益周期往往拉长为三个阶段：前期预售、后期回购与上市交易。

1. 前期预售

在人才共有产权房项目开售后，开发商根据项目销售价格以及人才购房时所选取的购房份额获得一定比例的房款收入。例如：某个共有产权住房，销售均价为3万元/平方米，若购房者选取面积100平方米、50%份额，那么购房者需支付150万元购房款，即开发商前期售房收入。

2. 后期增购

人才购买者在满足一定的购房年限要求后可增购公有产权人所持份额。以杭州为例，规定指出自签订买卖合同之日起满5年的购房者可一次性增购政府所持份额获得房屋100%产权，增购价格由政府相关部门进行评估，增购后住房性质转变为商品住房。

3. 上市交易

从现有规定来看，人才购房者需增购公有产权人所持全部份额后方可上市交易。未来有望将共有产权房的交易模式扩展覆盖至人才共有产权房领域。

三、人才共有产权房发展建议

人才共有产权房是落实房住不炒、提高人才吸引力的重要手段之一，但受到房地产下行压力大、政策不确定性高等外部因素影响，加之人才共有产权房设施条件难以满足高层次人才需求等内部因素限制，从实际情况来看，人才共有产权房的发展并未达到预期。

儒余股份认为，人才共有产权房是解决城市吸引人才、留住人才、发展人才的重要手段之一，降低人才的住房安居压力，进而激发人才的投资、消费，是构建新阶段发展新动力必须解决的问题。但人才共有产权房的政策体系与盈利机制仍不够完善。应从政府统筹、开发商模式调整两个方面进行变革：

1. 政府：应对人才共有产权房体系进行系统科学谋划

从各地方政府发布的各项政策来看，人才共有产权房的重点服务对象为高层次人才。以杭州为例，A类人才大致是诺奖获得者、两院院士等国内外顶尖人才，最低档的E类人才是指中高级职称、规上企业管理层等高级人才。而达到这个标准的高层次人才大部分已经解决刚需住房问题。这使得地段、品质达不到高层次人才需求的“人才共有产权房”陷入了“高层次人才不稀罕、普通人没资格”的窘境。对于地方政府而言，如何进一步明确人才共有产权房的主要服务对象，进而对于人才共有产权房的选址及建设标准、申购条件及退出机制等进行精准优化，才能够实现“高标准服务高层次、精准服务人才”。

2. 开发商：面向人才挖掘可持续经营性与服务性收入

开发商应从两个方面着手提升人才共有产权房的经营效率：一是提高前期预售收入。在前期立项阶段就明确人才共有产权房的主要服务群体特征，按需定制房屋，优化户型设计、完善配套设施，进一步激发人才购房的欲望，提高去化率，提高前期预售带来的基本收入保障。二是增加持续服务收入。在前期可行性评估阶段，就应转变思维，按照物业长线运营思路，聚焦人才共有产权房带来的“青年、人才”集聚的特征，挖掘共性的可持续收入，围绕提高生活品质、提升便利化等提供增值服务。一方面挖掘业主价值、扩大收益来源，另一方面做优资产品质、提升物业价值。

总体来说，人才共有产权房应自上而下进行系统的战略设计，通过充分的需求调研、可行性评估，出台专项的人才共有产权房实施指导意见、实施方案及配套的专项政策，建立政府、开发商、人才三方共赢的发展模式，才能实现“留住人才、发展人才”的核心目的。儒余股份专注社会经济与产业发展领域研究十余年，在政策科学制定、政策效果评估、开发策略及模式设计上具有丰富的实战经验。